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인위적 규제보다 부동자금 투자활로를 찾아라 - 정삼석 (창신대 부동산대학원 교수)

  • 기사입력 : 2017-10-12 07:00:00
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    최근 인근 지역 부동산가격이 많이 하락했다. 매매가는 물론 전세가격마저 동반 하락해 과거 전세 물건의 인기와 달리 지금은 문의조차 뜸하다. 그만큼 최근 정부의 부동산대책에 시장이 민감하게 반응하고 있다. 앞으로 인구감소, 주택보급률을 감안해 더 내려가기 전에 팔까? 아님 고강도 시장규제로 더 싸게 살 수 있을까 등 매도·매수 견해가 엇갈리고 있다. 하지만 지역에 따라 ‘빈익빈 부익부 현상’이 두드러질 것이라는 사실 외에는 정확한 답은 없다.

    부동산가격은 토지, 인건비, 자재비 등 투입비용은 물론 심리적 요인도 크게 작용하기 때문에 시대와 여건에 따라 수시로 달라진다. 노무현 정부는 부동산가격을 무슨 일이 있어도 잡겠다고 호언했지만 33.8%(국민은행 기준) 폭등으로 실패했다. 이명박 정부는 20여 차례 부동산 부양을 추진했지만 가계부채만 증가하고 건설경기는 살리지 못했다. 부동산가격이 급등하면 무주택 서민들의 상실감과 내집마련이 어렵지만, 그렇다고 집값이 급락해도 부실채권 등으로 문제가 된다. 두 현상 모두 정부가 적극 대처해야 할 상황임에는 틀림없다.

    국내 부동산은 세계의 부동산시장과 동조화현상이 강하다. 지금처럼 양적완화로 투기자본이 넘쳐나면 대륙과 국가를 가리지 않고 부동산이 폭등하기 마련이다. 2008년 제2금융위기로 경기를 부양코자 시행했던 양적완화로 인해 지구촌은 부동산시장으로 자금이 몰리고 있다. 우리나라도 마찬가지다. 그래서 정부는 부동산가격이 폭등하는 것을 막기 위해 8·2대책을 발표했다. 이어 9·5부동산 추가대책으로 분양가상한제를 부활시켰고, 앞으로도 추가대책까지 염두에 두고 있다. 또 연말 재건축 초과이익환수제 유예가 끝나면 조합의 이익이 줄어 재건축시장마저 위축될 전망이다. 정부는 가능한 모든 수단을 동원해서라도 부동산투기를 막겠다는 복안이다.

    부동산경기는 시장논리보다 가격통제에 민감하게 반응하기 때문에 9·5추가규제는 시장을 더욱 위축시킬 전망이다. 9·5규제의 핵심인 분양가상한제가 시장의 가격하락을 촉발하는 요인이 된다면 가격안정화에 도움이 된다. 반대로 낮은 분양가가 시장가격을 끌어내리지 못한다면 ‘로또’ 논란과 분양과열은 더 심해질 것이다. 결국 아파트값은 주변 시세와 비슷해져 ‘로또’의 기회가 되고, 아파트값을 내리겠다는 당초 목적과는 달리 시중자금의 흐름만 왜곡시킬 가능성이 높다. 정부가 추구하는 부동산시장의 안정과 도시재생사업은 새 정부 부동산정책의 양대 산맥이다. 하지만 전매제한은 물론 금융규제 강화로 도시재생사업이 탄력을 잃을 수 있기 때문에 인위적인 부동산 규제로 양립하기 어려운 과제가 됨을 알아야 할 것이다.

    최근 지방의 시장 전반에 일고 있는 거래위축은 미분양 양산, 입주대란, 전세대란 등의 후폭풍으로 연결되는 것을 우리는 경험으로 알고 있다. 또한 수도권의 경우, 당장 투기수요를 차단해 시장안정에 기여할 수는 있다. 하지만 정부는 지난해 말 기준 시중 부동자금 1017조3000억원(산업은행경제연구소)의 투자처를 제대로 유도하지 못하고 시장원리를 무시한 채 인위적 가격통제에만 집중하고 있다. 가격통제는 앞으로 눌렸던 집값이 수년 내 또 다른 가격상승의 소지가 된다는 점에서 더욱 걱정스럽다. 결국 기업이나 개인이 소유한 막대한 부동자금의 투자활로를 모색하는 방안이 정부의 책임이고 또 지금 대책이 필요한 시기이다. 부동산시장의 위축은 결국 소비위축, 고용불안, 성장률 저하로 이어질 것이다. 결국, 시장에 넘쳐나는 1000조원의 막대한 시중 부동자금의 원활한 흐름을 간과한 채 투기세력의 근절이라는 목적이 너무 앞서간다는 지적에 유념해야 할 것 같다.

    정삼석 (창신대 부동산대학원 교수)

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