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서울과 지방 간 주택시장 양극화 해결방안- 성주한(창신대 부동산금융학과 교수)

  • 기사입력 : 2018-08-08 07:00:00
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    정부가 실수요자를 보호하고 단기 투기수요를 억제한다는 취지로 지난해 8·2 부동산 대책을 내놓은 지 1년이 되었지만, 결과는 서울·수도권과 지방 간 양극화가 심화된 것으로 파악되었다.

    최근의 주택시장 양극화를 심화시킨 것은 정부정책에 의해 비롯됐다. 8·2 부동산 대책과 재건축초과이익환수제, 2018년 4·1 다주택자 양도세 중과 시행에 의해서 더 차이를 나타나게 하였다. 우선 8·2 부동산 대책은 투기과열지구와 투기지역을 지정하면서 대출과 청약규제가 강화되었다.

    특히 강남 재건축아파트의 가격상승을 억제하기 위해 재건축초과이익환수제를 시행하여 투기적 가수요를 억제하였으며, 다주택자 양도세 중과로 갭투자자를 억제하는 데 정책효과가 있었다.

    하지만 이러한 정책은 서울의 주택가격과 투기수요를 억제하기 위해 시행하다가 지방, 특히 경남 주택가격 하락을 가져온 것으로 파악된다.



    그 이유는 서울의 경우 아파트 가격이 상승하거나 상승할 가능성이 높아짐에 따라 규제책이 필요했지만, 경남의 경우 아파트 가격이 1억원 정도 가격이 하락하거나 아파트 가격의 50%까지 하락한 곳이 있을 정도로 규제책보다는 완화책이 필요하였다.

    서울과 달리 경남의 주택시장은 제조업과 조선업 기반인데 이러한 기반이 참담할 정도로 경기가 좋지 않았고, 이에 따른 유효수요도 거의 없는 상황이었다. 그리고 경기가 좋을 때 지방자치단체에서 주택인허가를 많이 해주는 바람에 후폭풍으로 주택공급이 과잉상태로 나타남에 따라 아파트가격이 대폭 하락하였다.

    위에서 언급한 바와 같이 주택시장의 양극화는 주택가격 측면, 미분양 측면, 분양시장 측면에서 두드러지고 있다. 주택가격 측면에서 8·2 부동산 대책 이후 서울은 상승한 반면, 지방은 계속적으로 하락한 것으로 나타났다.

    서울 아파트 가격은 8·2 부동산대책과 4·1 다주택자 양도세 중과 시행 이후 변동률만 약간 하락하였을 뿐이고, 도리어 가격이 상승하였다. 반면 경남의 경우 아파트가격은 2017년과 달리 2018년에는 하락률이 더 커진 것으로 판단된다. 즉, 서울의 경우는 주택시장 관망세 속에서 정비사업과 각종 개발호재 등의 외부효과로 인해 소폭 상승하였지만, 경남은 경기침체 영향으로 거제와 창원의 주택가격 하락이 더 두드러진 것으로 나타났다.

    미분양 측면에서 전국 미분양 물량은 올해 2월 6만 가구를 넘어선 뒤 3월에는 소폭 감소했다. 하지만 지난 4월부터 3개월 연속 상승을 하고 있는 상황이다. 미분양 주택이 6만2000가구를 넘어선 것은 2016년 8월 6만2562가구 미분양 이후 1년 10개월 만의 기록이다.

    서울의 미분양 주택은 지난달 47가구로 전달과 같았고, 전년동기 대비 26.56% 감소하였다. 반면 수도권을 제외한 지방에선 5만2542가구로 전달보다 5.1%(2539가구) 증가했고, 전년동기 대비 22.88% 증가하였다.

    특히 경남의 6월 미분양 물량은 1만4896가구이고, 전년동기 대비 62.51%로 가장 큰 증가율을 보인 것으로 파악되었다.

    분양시장 측면에서 서울과 수도권에서는 청약당첨이 한 번 되면 시세차익이 수억원이 되어 분양권을 얻기 위해 노력하거나 과열된 현상으로 위장전입 등의 불법적인 사례가 나타나고 있다. 이에 비해 지방에서는 청약자가 거의 없어 준공 후 미분양인 악성 미분양까지 늘어나고 있는 실정이다.

    이와 같이 서울·수도권과 지방 간 주택시장 양극화의 문제는 주택가격 측면, 미분양 측면, 분양시장 측면으로 나타나는데, 서울과 수도권의 경우에는 주택가격의 상승으로 인해 부의 증가로 나타났지만, 지방의 경우에는 주택가격 하락으로 상대적으로 부가 감소하였다. 이로 인해 전국에 걸쳐 지역 간 부익부 빈익빈 현상이 나타나 부의 불균형이 가속화될 가능성이 매우 높다.

    이러한 현상을 줄이거나 어느 정도 해결하기 위해서는 국토교통부의 정부정책 시행시 서울과 수도권 중심의 획일화된 정부정책이 아니라 그 지방의 현재 상황과 지역특성에 맞는 정부정책을 통해 가능하다고 판단된다.

    성주한 (창신대 부동산금융학과 교수)

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