주택임대차보호법·상가건물임대차보호법상 소액임차보증금 중 일정액은 조세채권이나 담보채권보다 선순위로 변제받는 특혜가 주어진다. 우선변제를 받기 위해서는 공매공고일 이전에 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 갖추어야 한다.

첫째, 우선 변제되는 주택의 소액임차보증금 중 일정액은 다음과 같다.

ⓐ서울특별시: 1억1000만원 중 3700만원 ⓑ수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시·화성시: 1억원 중 3400만원 ⓒ광역시, 안산시·김포시·광주시·파주시: 6000만원 중 2000만원 ⓓ그 밖의 지역: 5000만원 중 1700만원.

둘째, 우선 변제되는 상가건물의 소액임차보증금 중 일정액은 다음과 같다. 주택과 달리 상가에 대해서는 ‘환산보증금’이 법정액 이하이여야만 가능하다. 환산보증금이란 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 일종의 기준금액으로 보증금과 월세 환산액(월세x100, 부가가치세 제외)을 합한 금액이다. 환산보증금을 초과하는 상가 임차인에 대해서는 건물주가 보증금과 월세를 올리는 데 제한(연 인상률 5% 이하)을 두지 않는다. 즉 비싼 보증금과 월세를 지불하는 부자 상인을 제외하고, 영세상인을 보호한다는 취지에서 도입된 제도다.

정부는 2018년 1월 지역별 환산보증금을 50% 인상했고, 2019년 4월 2일자로 다시 인상했다. 서울이 6억1000만원→9억원, 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역 및 부산이 5억원→6억9000만원, 부산·인천을 제외한 광역시나 경기·안산·용인·김포·광주 등은 3억9000만원→5억4000만원, 그 밖의 지역은 2억7000만원→3억7000만원이다.

조세우선권의 예외 혜택을 적용받는 대상도 일단 이 범위 내의 임차인이어야 하며 우선변제가 되는 보증금 금액은 아래와 같다.

ⓐ서울특별시: 6500만원 중 2200만원 ⓑ‘수도권정비계획법’에 따른 과밀억제권역: 5500만원 중 1900만원 ⓒ광역시, 안산시·용인시·김포시·광주시: 3800만원 중 1300만원 ⓓ그 밖의 지역: 3000만원 중 1000만원.

이상준 한울회계법인 대표 회계사, 〈통으로 읽는 세법〉, 〈공인중개사 부동산세법〉 저자