개정된 주택임대차보호법이 시행된 지 한 달여 지났다. 이번 법령의 핵심 내용은 △계약갱신청구권 △전월세인상율상한제 △전월세신고제가 도입되는 것이다. 이에 임차인의 안심거주 기간이 기존 2년에서 4년으로 늘어나고 계약 갱신시 임대료 인상 상한률이 5% 이내로 제한된다. 또 임대차 계약 신고제도 내년 6월부터 시행된다.

주택임대차보호법 시행으로 임차인의 권리가 한층 향상된 가운데 실제 현장에서는 다양한 사례로 인해 혼선이 발생하기도 한다. 이에 국토교통부 자료와 민주시민사회를위한변호사모임·참여연대가 발표한 ‘개정 주택임대차보호법 해설서’를 참고해 혼선 사례를 문답 풀이로 정리했다.

14일 오전 하재갑(오른쪽) 한국공인중개사협회 경남지부장이 본인의 사무실에서 주택임대차보호법 관련 상담을 진행하고 있다.

Q. 임차인 갱신요구권 행사하는 방법은?

A. 임차인이 임대인에게 갱신요구권을 행사하는 방법에는 특별히 제한이 없으므로 말, 문자, 서류, 이메일 등 어떤 방법으로도 할 수 있다. 다만 참여연대는 되도록 증거가 남는 핸드폰 문자나 메신저, 배달증명 또는 내용증명 우편 등을 활용하는 것이 좋다고 밝히고 있다. 또 이메일로 보낼 경우 임대인으로부터 회신이 오지 않았다면 메일을 받지 못했다고 주장할 가능성도 있으니 주의가 필요하다.

Q. 이미 4년 이상 살고 있는 임차인, 2년 더 살 수 있나?

A. 임차인이 임대인에게 계약 연장을 요구할 수 있는 ‘갱신요구권’에 따라 기존에 거주하던 기간과 관계없이 계약갱신요구권을 행사하면 2년 더 거주할 수 있다. 개정 주택임대차보호법은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 규정에 따라 권리를 행사할 수 있다.

예를 들면 임차인 A와 임대인 B가 2017년 9월~2019년 9월 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 2019년 9월~2021년 9월까지 갱신된 경우에도 임차인 B는 임대인 A에게 묵시적 갱신 기간 만료기한 1개월 전까지 계약갱신요구권 행사가 가능하다. 다만 계약 만료일까지 1개월이 채 안 남은 경우라면 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.

Q. 임대인이 먼저 갱신 거절하면 어떡하나?

A. 임대인이 갱신을 거절하는 것만으로는 임대차계약이 동일한 조건으로 2년 동안 묵시적으로 갱신되는 것을 차단하는 효과만 있다. 임대인이 임차인에게 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 했더라도 임차인이 같은 기간 내에 계약갱신요구권을 행사하면 임대인에게 법이 정하는 정당한 갱신 거절 사유가 없는 이상 임대차계약은 2년 동안 연장된다.

Q. 임차인 갱신기간, 무조건 2년이어야 하나?

A. 갱신되는 임대차의 해지에 관해서는 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지에 관한 규정이 준용된다. 임차인이 갱신 요구를 하면 계약기간은 2년 연장되지만 무조건 2년을 더 살아야 하는 것은 아니고 임차인이 도중에 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있다. 해지의 효력은 해지 통지를 한 날로부터 3개월 후에 발생된다.

다만 계약기간 도중에 해지하는 문제는 미리 임대인하고 협의를 하는 것이 바람직하다. 이렇게 하면 임대인도 보증금 반환 등에 대한 대처가 용이해지기 때문에 미리 서로 원만하게 협의를 해서 보증금 반환을 둘러싼 분쟁으로 확대되지 않게 하는 것이 필요하다.

Q. 임대인이 거짓으로 “실거주한다”고 하면?

A. 임차인이 갱신 요구를 하자 임대인이 “목적 주택에 실제 거주하려는 경우”라고 갱신 거절을 한다면 임차인은 임대인에게 실제 거주하려는 경우임을 구체적으로 증명할 것을 요구할 수 있다. 이때 증명 내용으로는 △임대인 또는 임대인 가족이 거주해야 하는 객관적 사정 △해당 주택 지역에 거주할 경우 임대인 등의 출퇴근 등 생계 영위가 가능한지 △주택의 방 개수나 주택 유형이 이주 예정인 임대인 등에 적합한지 등을 살펴보면 된다. 특히 임차인이 임대인에게 임대료를 얼마나 올려주면 갱신해줄 것인지 물어봤을 때 만약 임대인이 이에 응해 임대료 증액을 요구한다면 실제로 거주를 하기 위한 목적이 아닐 가능성이 매우 높다.

만약 임대인이 이런 사정을 증명하지 못하면 임차인은 그대로 거주해도 된다. 만약 임대인이 실제 거주할 의사가 없음에도 거짓에 속아서 퇴거를 했다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다.

Q. 임대인이 제3자에게 집을 팔면 갱신요구권은 어떻게 되나?

A. 기존 임대인이 실거주 목적인 제3자에게 주택을 매각하는 경우라도 그 제3자 앞으로 목적 주택의 소유권이전등기가 되기 전이라면 임차인은 현 임대인에게 갱신요구권을 행사할 수 있다. 다만 제3자가 목적 주택의 소유권이전등기까지 마친 후 임차인이 갱신요구권을 행사하는 경우라면, 임대인의 지위를 승계한 제3자는 실거주를 사유로 갱신 거절을 할 수 있다.

Q. 임대료 인상률 상한선을 초과해 합의했다면?

A. 개정 주택임대차보호법 시행 후 임대료 인상률 상한을 초과해서 임대료를 인상하면 그 초과분만큼의 합의는 무효이므로 임차인이 임대인에게 부당이득으로 반환청구할 수 있다.

다만 국토부 해설에 따르면 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않은 경우에는 임대인과 합의해 5% 이상 증액 합의를 할 수 있고, 이 경우 차후 임차인이 갱신요구권을 1회 행사할 수 있다. 이 경우 최초 2년, 갱신요구권 행사없이 5% 이상 증액 합의로 2년 갱신, 갱신요구권 행사로 2년 갱신을 합해 6년 동안 거주가 가능하다. 하지만 갱신요구권 행사 때 임대인에게 갱신 거절 사유가 생길 수도 있어 임차인에게 6년 거주가 반드시 보장되는 것은 아니므로 임차인은 제반 사정을 고려해 이와 같은 방법을 취할 것인지 신중할 필요가 있다.

Q. 임대료 매년 5% 이내 인상 가능한가?

A. 임대인과 임차인이 임대기간 2년의 임대차계약을 하였더라도 1년이 지난 뒤 임대인은 임차인에게 임대료 인상을 청구할 수 있다. 다반 법에서 ‘임대료가 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 못한 때’에만 인상이 가능하다고 밝히고 있어 임차인이 그 요구를 반드시 수용해야 하는 것은 아니다.

하지만 임대료 인상과 관련해서는 시장에서는 상반된 해석도 있다. 하재갑 한국공인중개사협회 경남지부장은 “임대료와 관련된 임대인의 권리는 다수의 판례에서 인정하고 있어 5% 이내의 인상에는 임대인이 요구할 수 있는 것으로 볼 수 있다”며 “하지만 국토부는 이 경우에도 임차인이 거절 권한을 갖고 있는 것으로 해석하고 있어 논쟁의 여지가 있다. 정부의 정확한 가이드라인이 필요한 부분이다”고 말했다.

Q. 분쟁이 생겼을 땐 어떻게 하나?

A. 계약 당사자 간 서로 의견이 맞지 않으면 임대인이나 임차인이 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청할 수 있고 분쟁조정위원회에서도 조정이 되지 않으면, 임대인이나 임차인이 법원에 차임 증감청구 소송을 제기할 수 있다. 법원에서도 먼저 조정절차를 통해 당사자 간 합의를 시도해보고 합의가 되지 않으면 판결로 임대료를 정하게 된다.

참여연대와 민변은 “계약을 갱신할 경우 일단 임대인과 임차인이 임대료 등의 임대조건에 대해 최대한 우호적으로 상호 협의를 하려고 노력하는 것이 좋을 것”이라고 안내하고 있다.

개정 주택임대차보호법 관련 구체적 문의는 국토교통부 민원 콜센터(☏1599-0001), 대한법률구조공단(☏132) LH(☏055-922-3638,3641), 한국감정원(☏053-663-8425), 한국공인중개사협회 경남도회(☏055-295-1661) 등에 하면 된다.

글·사진= 조규홍 기자