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2021년 03월 07일 (일)
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6월부터 1년 미만 보유 주택 팔 경우 차익 70% 세금 뗀다

강화되는 부동산 세금 알아보기

  • 기사입력 : 2021-01-25 21:00:04
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  • 정부의 강력한 부동산 안정화 대책에 따라 올해 강화된 세제 정책이 적용되고 있다. 특히 창원 성산구는 지난해 조정대상지역으로 지정되며 부동산 세금 부담이 커졌다. 게다가 오는 6월 1일부터는 전체적으로 양도세 부담이 더 커지며 세금 부담을 완화하기 위해 시장에 다주택자와 법인의 매물이 나올 것인지에도 관심이 모이고 있다.

    이에 국세청 자료를 바탕으로 부동산 세금을 양도, 취득의 경우로 나눠 자세히 알아보고, 거래 사례별 세금을 한국공인중개사협회 경남지부의 해석을 통해 살펴본다.


    ◇양도세, 6월 1일부터 중과= 6월부터 다주택자가 주택을 팔 때 양도세 중과세율이 기존에는 기본세율에 10~20%p가 더해지는 것에서 기본세율에 20~30%p가 추가되는 것으로 인상된다. 또 2년 미만 보유 주택이나 조합원입주권·분양권 포함에 대한 양도 소득세율이 기존 40%에서 최대 70%까지 높아진다. 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만 보유 시 60%의 세율이 적용되면서 양도차익의 대부분이 세금으로 환수된다. 최고 세율에 조정대상지역 중과가 더해지면 최고 75%의 세율이 적용될 수 있다.

    1주택자가 1년 미만 보유한 아파트(입주권·분양권 포함)를 팔 때 5억원의 양도차익이 발생했다면 6월 1일 이전 세금은 기본공제를 적용해 1억9900만원이다. 하지만 6월 1일 이후에 팔 때는 3억4825만원을 세금으로 내야 한다.

    분양권의 세율은 주택·입주권보다 더 높아진다. 현재는 1주택자의 분양권 양도 시 보유기간에 상관 없이 조정대상지역은 50%, 그 외에는 기본세율을 적용받지만 6월 1일부터는 조정대상지역, 비조정대상지역 여부에 상관없이 보유기간 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60% 세율을 적용받는다.

    해석이 복잡한 부분이 주택수 산정이다. 양도소득 세제상 주택 수를 계산할 때 올해 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택수에 포함된다. 다만 일시적 1주택, 1분양권에는 양도소득세 비과세 특례가 적용된다. 특례 적용 사례는 △1주택자가 입주권·분양권 취득 후 3년 이내 종전주택 양도하는 경우 △상속·혼인·동거·봉양·합가 등으로 1주택 1분양권 등을 보유한 1가구 등이 있다.

    기본적인 일시적 1세대 2주택 비과세 요건은 △종전주택 취득 1년 이후 신규 주택 취득 △종전주택 2년 이상 보유 △3년 이내 종전주택 양도 등이 있다.


    오는 6월 1일부터 양도세 중과세율 인상
    최대 75%…양도차익 대부분 세금 환수
    분양권도 1년 미만 70%·1년 이상 60% 과세
    종부세는 과세구간별 0.1~2.8%까지 올라


    취득세, 지난해 8월부터 상승세율 적용
    조정대상지역은 다주택자일수록 부담↑


    ◇취득세 이미 올라 있어= 취득세는 지난해 8월 12일부터 높아진 세율이 적용되고 있다. 특히 조정대상지역일 경우 1주택자를 제외하고 비규제지역과 비교해 세율이 더 높다. 조정대상지역의 취득세율은 1주택자 1~3%(주택 취득가액에 따라 달리 적용), 2주택자 8%, 3주택자 이상과 법인은 12%이다. 다만 조정대상지역 내 2주택의 경우 이사 등의 사유로 일시적 2주택이 되는 경우에는 1주택으로 과세된다. 하지만 3년 이내 종전 주택을 처분하지 않으면 차액이 추징된다. 신규 주택과 종전주택이 모두 조정대상지역인 경우에는 1년 이내에 처분해야 중과를 피한다.

    비규제지역의 취득세는 1·2주택 1~3%, 3주택 8%, 법인과 4주택 이상 12%이다.

    25일 오전 하재갑 한국공인중개사협회 경남지부장이 창원 의창구 소재 본인의 사무실에서 부동산 관련 세금 상담을 진행하고 있다.
    25일 오전 하재갑 한국공인중개사협회 경남지부장이 창원 의창구 소재 본인의 사무실에서 부동산 관련 세금 상담을 진행하고 있다.

    ◇종부세도 상승= 종합부동산세는 이달부터 세율이 인상됐다. 다만 재산세 부과기준일인 6월 1일에 적용된다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%p 인상됐고 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%p 높아진다. 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에는 개인 최고세율이 적용돼 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%로 적용된다. 여기에 더해 세부담 상한도 변경됐다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한이 기존 200%에서 300%로 높아졌고, 법인 보유주택은 세부담 상한이 폐지됐다. 또 법인 보유주택은 6억원 기본공제액도 없어졌다.

    ◇경남 아파트의 거래 예시= 달라지는 세율을 적용해 창원 의창구와 성산구의 아파트 거래를 실거래 가격을 바탕으로 가정해 양도세를 살펴본 결과 오는 6월 1일 이후 거래 시 세금 부담이 수천만원 더 늘어나는 것으로 조사됐다. 양도세의 경우 3년 이상 장기간보유에 따른 특별공제가 추가되는데 보유기간에 따라 공제율이 매우 다양해 보유기간을 1년 미만으로 가정했다.

    창원 의창구는 용지더샵레이크파크의 거래를 가정했다. 의창구는 투기과열지구로 양도와 취득 시 중과되는 세금은 없지만 양도세 강화에 따라 오는 6월 1일 이후엔 세금 부담이 커진다. 한국공인중개사협회 경남지부와 함께 용지더샵레이크파크의 85㎡ 이하를 매매가 10억원에, 보유기간은 1년 미만, 양도차익 2억5000만원에 거래하는 것으로 가정해 양도세와 취득세를 계산해봤다. 우선 올해 6월 1일 이전에 거래했을 경우를 보면 양도차익 2억5000만원에 여기에 250만원의 기본공제를 빼면 2억4750만원에 40%의 세율이 적용된다. 그 결과 양도세는 9900만원이고 다주택자의 경우에도 양도세는 동일하다.


    하지만 6월 1일 이후에 팔았을 때는 세율이 70%가 적용되고 양도세는 1억7325만원이 된다. 6월 1일 이전 거래와 비교하면 7425만원을 더 내야 한다.

    이때 취득세는 9억원 초과의 3% 세율을 적용받아 1~2주택자는 3000만원, 3주택자(8%)는 8000만원으로 책정된다.

    창원 성산구의 경우 조정대상지역으로 의창구와 비교해 양도세율은 같지만 취득세가 중과된다. 성산구 소재 트리비앙 아파트 85㎡ 이하, 매매가 6억5000만원, 보유기간 1년 미만, 양도차익 2억원으로 가정해 세금을 계산해봤다. 우선 6월 1일 이전 거래의 경우 양도세는 양도차익 2억원에 기본공제 250만원을 뺀 1억9750만원에 40%의 세율이 적용돼 7900만원이다. 다주택자도 동일하다.

    6월 1일 이후 거래 땐 70%의 세율을 적용받아 양도세가 1억3825만원이다. 이전과 비교하면 5925만원을 더 내야 하는 것이다.

    취득세는 다주택자의 경우 크게 증가한다. 매매가 6억5000만원에 대한 1주택자의 세율은 1.33%(규정에 따라 별도 계산식 적용)이고 취득세는 864만5000원이다. 반면 2주택자일 경우 8%를 적용받아 5200만원, 3주택자는 12%로 7800만원을 내야 한다. 2주택자의 취득세는 1주택자와 비교해 4335만5000원을 더 내야 한다.

    하재갑 한국공인중개사협회 경남지부장은 “올해 법인의 경우 정말 폭탄이라고 할 수 있을 정도로 세금 부담이 커졌다. 이 부담을 피하려면 어떻게든 6월 1일 이전에 처분을 해야 하고 시장에 얼마나 법인 보유 매물이 풀릴지 관건이다”며 “부동산 세금을 정확히 알기 위해서는 보유기간, 주택수 산정, 공동명의, 상속 등의 매우 다양한 사례들에 각기 다른 기준이 적용되기에 전문가와의 상담이 필요하다”고 말했다.

    글·사진= 조규홍 기자 hong@knnews.co.kr

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