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2022년 01월 23일 (일)
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“창원 공동주택 리모델링 실익 따져야”

시, 25일까지 기본계획 의견수렴
15년 경과 건물 건축 기준 완화해
증축·기본 골조 유지한 채 정비

  • 기사입력 : 2021-12-08 20:58:44
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  • 착공까지 소요기간 짧은 장점에도
    분담금 부담·물가 상승 등 우려
    행정력 낭비·무리한 추진 지적도
    “법 미비…시범사업 후 확산해야”

    올해 경남지역 아파트 중 가장 많은 거래량(644건)을 보인 곳은 창원시 상남동 성원(토월그랜드타운)이다. 6252가구 대규모 단지인 이 아파트는 지난해 11월 84㎡형이 3억원에 거래된 후 1년도 지나지 않은 올해 10월 같은 평형이 2억원 오른 5억원에 거래되는 등 가파른 오름세를 보였다. 이 아파트 가격급등의 주요 원인은 ‘리모델링’이다. 각 개인 아파트 내부를 바꾸는 것이 아닌 아파트 전체를 수선하거나 증축하는 일이다.

    창원시는 오는 25일까지 주민들에게 공동주택 리모델링 기본계획을 공람해 의견을 받고 있다. 시는 공람 이후 내년 1월 도시계획위원회 심의, 경상남도 도시계획위원회 심의를 거쳐 창원시 공동주택 리모델링 기본계획을 최종 고시할 예정이다.


    ◇공동주택 리모델링이란= 공동주택 리모델링은 주택법과 건축법에 의거해 건축물의 노후화를 막고 건물의 기능을 향상시키기 위해 준공 후 15년 경과된 건물에 대해 건축기준을 완화해 증축할 수 있는 제도로 재개발·재건축과 같이 건물을 전면 철거하지 않고 기본 골조를 유지한 채 정비해나가는 주거환경 관리 정책이다.

    리모델링은 조합 설립 이후 착공까지의 평균 소요 기간이 4년 10개월 정도로 재건축에 비해 짧은 데다 분담금이 상대적으로 적고, 재건축에서의 초과이익 환수가 없으며 사업 진행 단계에서 언제든지 매매가 가능한 점이 장점으로 꼽히고 있다.

    이 때문에 재건축이 어려운 서울의 노후 아파트, 신도시가 밀집된 수도권 신축 아파트의 가격이 높은 지역을 시작으로 리모델링 열기가 불붙기 시작해 대전, 부산과 대구 등 광역시에서도 속속 등장하고 있다. 특히 정부가 민간 재건축 규제를 강화한 뒤 올해 추진 단지들이 크게 늘었다.

    ◇창원 시내 아파트 리모델링 조합 추진 현황= 창원시의 공동주택 리모델링 기본계획안에 따르면 현재 창원시내 리모델링 사업 가능단지는 429곳으로 1단계 유지관리형과 공동주택 생애주기를 고려한 2단계 시설확충형, 이후 주민 추진 의사에 따라 선택할 수 있는 전면 개량형, 가구 수 증가형으로 나뉠 예정이다. 특히 가구 수 증가형은 주민 추진 의사를 중요하게 고려해 조합 추진위원회가 꾸려지는 등 리모델링을 추진하고 있는 창원시내 아파트 6곳(9개 단지)이 대상지로 꼽힌다.

    가장 빠르게 리모델링이 추진되고 있는 아파트는 준공 28년차 성원(토월그랜드타운)이다. 아파트 리모델링 조합 추진위는 재건축과 리모델링을 놓고 볼 때 용적률(대지면적에 대한 건축물 각층의 바닥면적을 합친 연면적의 비율)이 359.7%로 매우 높아 재건축시 최근 통상 허용 용적률인 200% 중반대를 맞추기 어려워 리모델링을 추진하게 됐다고 설명했다. 올해 3월 추진위가 구성된 이후 10월 12일부터는 법정동의서를 받기 시작해 지난 4일 조합 설립 요건인 3분의 2에 해당하는 동의율 66.7%를 넘어섰다.

    천일렬 성원토월 그랜드타운 리모델링 조합설립추진위원장은 “입지는 좋은 곳이지만 아파트가 노후해 주변 환경이 슬럼화된 데다 주차난과 안전문제로 추진하게 됐고, 특히 6252가구 15% 안에서 가구 수 증가가 가능함에 따라 최대 937가구를 일반분양할 수 있으므로 사업성이 있다고 봤다”며 “향후 창원시 허가심의 결과 일반분양 가능 가구 수가 감소하면 분담금이 늘어날 수는 있다”고 말했다.

    ◇실익·리스크 신중히 따져야= 창원시는 추진위원회 등이 설립되거나 운영돼 증가형 리모델링 대상 9단지(성산구 8, 의창구 1)가 리모델링을 하게 되면 현행 1만5483가구보다 2323가구, 인구수 5808명이 증가하는 것으로 보고 있다. 시는 리모델링으로 인한 가구 수 증가에 따른 상하수, 공원, 학교, 교통 등 기반시설에는 영향이 없을 것으로 분석하면서도 주민공람 내용에 리모델링 관련 유의사항을 명시하고 있다.

    업계와 학계, 정계에서도 리모델링에 대한 우려의 목소리가 나온다. 수도권에서도 일부 아파트들에서 사업성 하락, 조합원간 찬반 갈등, 조합 설립 지연에 따른 분담금 부담 상승 등으로 조합 설립 후 무산되는 사례가 발생하고 있기 때문이다. 또한 약 2억여원 내외로 예정된 분담금이 물가 상승, 반대 가구 매수 등으로 향후 증가할 가능성도 있으며 창원의 경우에는 전세비를 더한다면 새 아파트 구매가 가능하다는 점도 실익을 따져보게 하는 요인이 된다. 또한 아파트 동간 거리가 좁은 기존 구조를 갖고 수평·추가 별동 증축 등으로 세대 수를 늘리면 녹지 공간, 채광이 충분한 신규 아파트와는 다를 가능성도 염두에 둬야 한다.

    김우겸 창원시의원은 “주민의 높은 자부담과 이주비(전세금)로 재건축 시 분양금액과 큰 차이가 없어 수도권에선 리모델링 동의철회서가 증가하고 있는데도 창원시가 현 시점에 추진하는 건 행정력 낭비이자 무리한 사업추진이다”며 “창원시의 리모델링 기본계획안에 사업계획 및 사업기간 불명확성, 인건비, 자재비를 포함한 건축비 상승 등으로 분담금 예측이 어렵다고 기재돼 있음에도 추진하는 건 시민의 주거 불안정만 증폭시키는 정책 결정이다”고 지적했다.

    또한 리모델링에 관한 법적 토대가 미비하고 불확실성이 많은 특성으로 조합 안팎은 물론 주변 재개발·재건축·신규 아파트 단지들과의 형평성 문제 등도 제기될 수 있다는 의견도 나왔다.

    경남대 부동산법무학과 석희열 교수는 “조합 설립까지는 재건축보다 수월하지만 실제 인허가 과정에서는 분담금이 명시된 상태에서 75% 동의를 얻어야 해 더 까다롭기 때문에 분담금 확정 총회가 통과되지 못하는 경우도 있다”며 “올해 7월 21일 공동주택 리모델링 및 지원에 관한 특별법안이 발의 됐으나 아직 계류 중이라 법적 토대가 제대로 마련되지 않아 논란이 있는 만큼 창원시에서 선호도 높은 유형별로 크지 않은 한 두 단지에 시범사업을 실시한 뒤 나머지로 확산시켜 나가는 것도 방법이 될 수 있다고 본다”고 밝혔다.

    이슬기 기자 good@knnews.co.kr

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