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2022년 09월 27일 (화)
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창원지역 저층아파트 재건축 활성화 기대

8·16 주택공급 정책, 경남 영향은
구조안전 진단·재초환 규제 완화
재건축·개발 사업 문턱 낮아질 듯

  • 기사입력 : 2022-08-19 07:59:17
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  • 정부가 지난 16일 주택공급 정책 ‘국민주거 안정 실현방안’을 내놓았다. 현 정부 첫 부동산 대책에는 도심 공급 확대, 공급 시차 단축 , 주거사다리 복원 등이 주요내용으로 담겼다. 이번 정책의 키워드는 민간 주도, 규제 완화, 수도권 집중이다. 건축·재개발 규제를 완화하고, 민간도심복합사업 유형을 신설하겠다는 것인데, 민간 주도 전환은 바람직하지만 공급 물량 절반 이상이 서울과 수도권에 집중돼 국토균형발전 가치에 역행하는 것 아니냐는 지적이 나온다. 경남은 어떤 영향이 있을지 짚어본다.

    ◇재건축 조건 완화 ‘기대’= 정부가 5년간 270만호 주택공급을 위해 ‘재건축 사업’ 문턱을 낮추기로 했다. 재건축이 오래 걸리는 원인으로 손꼽힌 안전진단 구조안전성 비중을 낮추고 재건축초과이익환수제(재초환)를 완화한다. 안전진단의 구조안정성 평가 비중도 현행 50%에서 30~40%대로 낮추기로 했다. 또한 주거환경, 설비노후도 배점을 상향하는 등 전반적인 안전진단 평가항목 손질에도 나설 방침이다.

    국토부는 또 정비구역 지정권자(특별·광역시장 등)에게 국토부 협의를 거쳐 항목별 배점에 대한 상·하향 ±5~10%p) 권한도 부여하는 등 지자체의 재량권도 확대한다. 지자체장에 따라 배점 비중이 달라질 수 있다는 의미다.

    정밀안전진단에서 D등급을 받을 때 시행하는 정부기관의 ‘적정성 검토’도 의무에서 지자체가 요청하는 경우에만 시행하도록 추진한다. 재건축은 예비안전진단을 통과한 후 정밀안전진단에서 D등급(조건부 재건축), E등급(재건축 확정) 이상을 받아야 사업 수행이 가능하다. D등급 땐 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원으로부터 적정성 검토, 즉 2차 정밀안전진단을 받아야 한다.

    창원시가 지난 1일 공개한 ‘2021~2030년 재건축 주택공급 현황’에 따르면 성산구 10곳, 마산회원구 2곳, 마산합포구 1곳, 진해구 1곳 등 총 14곳의 정비예정구역이 있다. 이 가운데 용호1~3구역, 가음2~3구역, 사파1구역 등이 정밀안전진단 1차에서 D등급을 받았다. 이 가운데 일부는 2차 정밀안전진단 결과를 기다리고 있다.

    ‘안전진단 적정성 검토’ 기준의 변경은 법 개정 대신 행정규칙(국토부 고시)을 변경하면 즉각 시행 가능하다. 다만 국토부는 연내 안전진단 개선 방안을 마련하되 적용 지역과 범위, 시행 시기 등은 향후 시장 상황을 면밀히 지켜본 뒤 결정하겠다는 입장을 내놓았다. 최근 집값이 하향 안정화되는 추세인데 다시 집값을 자극할 수 있다는 우려에서다.

    ◇지방 소외론 ‘솔솔’= 2023~2027년 5년간 공급 물량은 270만호(연평균 54만호)로, 당초 공약인 ‘250만+ α(알파)’에서 α는 20만호로 채워졌다. 지역별로는 서울에 50만호를 비롯해 수도권에 총 158만호가 공급되고, 지방은 광역·특별자치시에 52만호 등 총 112만호가 공급된다.

    지난 문재인 정부에선 수도권 129만호, 비수도권 128만호로 비슷한 수준이었지만 이번 공급량은 주로 수도권에 집중돼 있다. 또한, 지난 정부의 공급 대책 비해 수도권은 29만호가 늘었지만 오히려 비수도권은 16만호가 줄었다. 공급 물량의 과반 이상이 수도권이 몰려 지역소멸 위기에 ‘서울공화국’을 부채질하고 국토균형발전 가치에 역행하는 것 아니냐는 지적이 나오는 이유다.

    정부가 마련한 ‘청년원가주택’, ‘역세권 첫집’, ‘내집마련 리츠’ 등 새로운 유형의 사업도 수도권 중심으로 공급된다. 정부가 서울·수도권에 주택 공급을 집중하는 이유는 ‘선호 입지에 공급한다’는 논리다. 누구나 서울에 살기를 원하기 때문에 수도권 집값이 올랐으니 그만큼 서울·수도권의 공급을 늘리겠다고 밝혔다. 강정규 동의대 부동산대학원장은 “서울에 추가로 주택을 공급하면 지방의 도시 경쟁력은 더욱 떨어져 수도권과 지방의 격차는 커지게 된다”고 우려했다.

    수도권에 집중됐던 공공 정비사업을 지방 노후도심 개선에 적극 활용될 수 있도록 제도개선을 추진하겠다고 밝혔지만 비수도권 국민들의 체감효과는 크지 않을 것으로 보인다.

    정상철 창신대 부동산전문대학원 교수는 “국토균형발전 관점에서 볼 때 수도권 집중은 바람직하지 않다”며 “공급과 분양이 수도권에 몰리면 정부가 세수에서 이득을 얻게 되는데 그 가운데 일부를 지역 재정비 사업으로 사용하는 정책 등을 보완할 필요가 있어 보인다”고 말했다.

    ◇현장 분위기는 ‘글쎄’= 정책 발표 후 시장에선 ‘기대반 실망반’이라는 반응이 우세하다. 정부가 재건축 구조안전성 평가 비중을 기존 50%에서 20~30%로 축소하는 방안을 예고하자 서울 목동·노원구 등 재건축 추진 단지들의 사업 가속화 기대감이 높아지고 있다. 지난 2018년 20%→50%로 구조안전성이 상향된 이후 3년간 서울 내 안전진단 통과 아파트는 5곳에 그쳤다. 이는 상향 이전 3년간 통과한 56개 단지의 10%에도 못미치는 수준이다.

    경남엔 별 영향이 없다는 게 전문가들의 의견이다. 하재갑 한국공인중개사협회 경남지부장은 “신도시 조성 위주의 공급 정책에서 주거 수요가 높은 도심지 위주의 공급 정책으로 전환됐다고 본다”며 “재건축초과이익환수제 완화 등 지역에 해당되는 내용이 거의 없어 부동산 시장의 활성화를 기대하긴 어려워 보인다”고 분석했다.

    경남에서는 재건축이 활발한 창원의 부동산 시장이 주목된다. 특히 정밀안전진단 1차 결과 점수가 좋지 않았던 구역은 이번 정책 발표로 집값 상승을 기대하고 있다.

    이영래 부동산 서베이 대표는 “재건축이 진행되는 구역의 속도가 빨라지는 정도의 효과를 기대할 수 있을 것 같다”며 “이번 발표로 집값이 크게 오르거나 내리는 등의 영향은 미미 해보인다”고 덧붙였다.

    창원시 성산구 신월주공아파트(기사와 무관한 사진 입니다). /경남신문 자료사진/
    창원시 성산구 신월주공아파트(기사와 무관한 사진 입니다). /경남신문 자료사진/

    정민주 기자 joo@knnews.co.kr

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