우리나라 역대 정부는 각 정부가 추구하는 정책방향이 있었고 그 방향에 따라 산업분야의 규제를 강화하거나 완화해 왔다. 그리고 국민 삶의 질에 미치는 영향이 큰 주택산업은 언제나 규제대상 일순위다. 주택산업 규제는 간접과 직접 두 종류로 간접규제의 경우 세제를 중심으로 주택시장 과열 또는 침체상황에 따라 보유세나 거래세를 조절해 시장충격을 최소화하고 점진적 변화를 모색한다. 반면 직접규제는 주택공급제도, 금융, 세제 등 거의 전 분야에 정부가 개입하면서 즉각적인 변화를 목표로 한다.

공급자(사업시행자) 처지에선 직접적인 규제에 할 말이 많다. 주택건설 진행과정은 택지매입에서부터 수많은 관련부서들의 인허가를 거쳐 시공과 준공까지 최소 3년 이상 소요되는 개발사업이다. 해당기간 동안 경기변화에 따른 리스크를 안게 된다. 그런데 그 기간 내에 주택시장에 충격이 될 만한 급작스럽고 직접적인 규제가 도입되는 것은 또 다른 얘기가 된다. 다시 말해 공급자로서는 예측 불가한 변수로 인해 당초 사업계획에 큰 차질이 발생하는 것이다.

이런 부정적 영향은 수도권 대기업 건설사에 비해 지방 중소주택업체에 더욱 심각하다. 대기업 건설사의 경우 시장이 출렁이는 강한 규제에도 자체 브랜드파워로 극복이 가능하지만 지방 중소주택업체는 시장이 수요위축 방향으로 경직되면서 즉시 미분양 발생 위험에 노출된다. 지방 중소주택업체가 체감하는 규제의 강도가 큰 것이다.

시장과열현상은 그 원인을 짚어보는 것도 필요하다. 계속되는 저금리로 유동성이 풍부한 상황에서 주택을 중심으로 한 부동산에 관심이 높아지는 것은 당연하다. 일부 주택시장 과열현상이 있었다면 그것은 주택시장 자체발진이 아니라 외부적 요인에 의한 것이기에 주택산업이 우리사회 부동산 투기현상의 주체로 지목되거나 또 그래서 강한 규제대상이 돼야 한다는 논리도 적합하지 않다.

현 정부는 출범 후 현재까지 주택산업에 25차례 규제를 설정하며 주택시장 안정이라는 정책목표를 달성하기 위해 가능한 모든 조치를 강구하고 있다. 주택산업 특성상 적어도 3년 이상 진행될 수밖에 없는 산업구조에서 대증요법식 규제들간의 간극을 좁히기 위해서는 주택시장 특성을 면밀히 연구할 필요가 있다. 규제는 그 규제가 필요했던 당면문제는 해소할 수 있겠으나 특히 강한 규제의 경우, 이면에 억압되고 잠재된 문제점이 있을 수밖에 없고 여건변화에 따라서는 정상적인 성장에 발목을 잡는 걸림돌이 될 수 있기 때문이다.

주택산업은 토지, 고용, 금융, 자재 등 모든 분야가 유기적 관계로 상호연결 돼 있는 종합적 산업구조를 갖추고 있다. 그런 의미에서 대중적이며 부가가치도 높은 산업이라 할 수 있으나 궁극적 주택건설산업의 목적은 삶의 질을 높이는 동시에 안락하고 편리한 생활공간을 제공하는 데 있다. 따라서 주택산업에 대한 정책방향은 규제에만 방점을 두기보다는 서민 주거안정을 위한 지원도 함께 고려돼야 한다.

이제는 주택산업이 우리국민 삶의 질을 높이는 산업으로 자리매김할 수 있어야 한다. 이를 위해 현재 도입된 여러 규제들은 보다 장기적인 시각에서 건전한 주택산업 성장이 가능토록 재정비 할 필요가 있다. 아울러 주택건설인들을 비롯한 주택산업 종사자 모두는 우리나라 주거복지 최일선을 담당한다는 긍지로 성실시공을 통한 고품질의 주택공급 목표 실천을 위한 노력을 다해야 함을 강조하고 싶다.

김성은(대한주택건설협회 울산경남도회 회장)