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도시공원 일몰제, 부동산시장에 미치는 영향은?- 성주한(창신대 부동산금융학과 교수)

  • 기사입력 : 2018-05-14 07:00:00
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    창원시는 도시공원 일몰제로 인해 몸살을 앓고 있다. 사화공원, 대상공원, 가음정공원, 반송공원이 일몰제 적용 도시공원이고, 사화공원과 대상공원의 경우 민간개발특례사업을 추진했고, 가음정공원과 반송공원은 차기 시장이 결정하도록 보류했다. 이런 가운데 최근 ‘대상공원 민간특례사업’ 우선협상자 선정에서 현대건설이 선정됐다. 따라서 도시공원 일몰제란 무엇인지? 대상공원의 민간개발특례사업이 왜 논란이 되고 있는지? 민간개발특례사업이 부동산시장에 어떠한 영향을 미치는지 살펴볼 필요가 있다.

    도시공원 일몰제란 도시계획시설상 도시공원으로 지정만 해놓고 20년간 공원 조성을 하지 않을 경우 땅 주인의 재산권을 보호하기 위해 도시공원에서 풀어주는 것을 말한다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’은 도시계획시설 결정 고시일로부터 20년이 경과될 때까지 당해 도시계획시설사업이 시행되지 않는 경우, 고시일로부터 20년이 되는 날의 다음 날에 그 효력을 상실하도록 규정하였다.

    그런데 대상공원의 민간개발특례사업이 왜 문제가 되는가? 우선, 토지소유자의 입장에서 볼 때, 20여 년간 도시공원으로 지정됨에 따라 건축행위는 물론 매매도 할 수 없어 재산권을 행사하지 못해 어려움을 겪었다는 점이다. 하지만, 창원시 입장에서는 도시공원 일몰제가 시행되면 토지소유자들의 무분별한 개발로 인해 난개발은 물론 공원녹지 훼손으로 나타난다고 한다. 여기서 공익 측면과 사익 측면의 충돌로 문제가 나타나게 된다. 지금까지 공익 측면에 의해 피해를 받아온 토지소유자에게 계속적으로 공익을 주장할 수 있을 것인가? 그것은 쉽지 않을 것이다. 왜냐하면 헌법재판소는 1999년 10월에 지방자치단체가 도시계획시설을 장기 미집행하면 토지소유자 개인의 재산권을 침해하는 것이라며 헌법불합치 결정을 내린 바 있다. 하지만, 공익을 주장하는 창원시의 경우 일몰제 이후 토지보상비를 줄이고 손쉽게 토지를 확보하고자 ‘도시공원 및 녹지 등에 관한 법률’ 특례조항에 의해 민간개발특례사업을 진행하고자 한다. 민간개발특례사업은 ‘도시공원 및 녹지 등에 관한 법률’에 따라 민간사업자가 5만㎡ 이상의 도시공원을 조성하게 되는데, 전체 면적의 70% 이상을 지방자치단체 등에 기부하고 나머지 30%는 주거 및 상업지역 등으로 조성하는 형식으로 추진된다. 대상공원 민간개발특례사업의 경우도 마찬가지로, 민간사업자가 공원을 개발한 후 70% 이상을 창원시에 기부한다는 것을 볼 때, 창원시가 토지를 손쉽게 확보한다는 생각은 어느 누구나 생각해볼 수 있을 것이다.

    그러면 이러한 대상공원의 민간개발특례사업이 부동산시장에는 어떠한 영향을 미치는가? 현재 창원시 주택시장은 매우 침체되어 있다. 제조업과 조선업의 부진으로 인해 인구가 감소하고 있고, 2018년 3월 현재 창원시 미분양은 6137호로 2015년 12월 이후 계속적인 증가를 보이며, 지역에 따라 창원시 아파트 가격이 5000만원에서 1억원까지 하락했다. 이런 상황에서 대상공원 민간개발특례사업의 사유지 면적 30% 이내에 비공원시설(주거지역, 상업지역)을 설치한다는 것이다. 특히 주거지역을 설치하는 것은 주택시장에 공급을 증가시켜 주택가격 하락이라는 신호를 보낼 수 있기 때문에 창원시는 매우 조심스럽게 접근해야 하는 상황이다. 따라서 주택가격의 하락을 방지하기 위해서는 비공원시설 사유지 면적 30%를 10%에서 20% 이내로 줄여야 할 것이다. 또한 비공원시설에 주거지역 비중보다는 집객성 있는 상업시설 비중을 늘려 주택가격 하락의 방지는 물론 쇼핑객들의 수요를 증가시켜 지역시장을 활성화할 필요가 있을 것으로 판단된다.



    창원시는 서울, 경기 등 수도권과는 달리 미분양도 많고, 지역경제가 매우 좋지 않은 상황에서 무리하게 민간개발특례사업의 주택공급을 추진하는 것은 추후 주택개발이 완료되어 입주하게 될 경우 주택가격 폭락이라는 재앙에 이를 수 있다는 것을 알아야 할 것이다.

    성주한 (창신대 부동산금융학과 교수)

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