시장은 수요와 공급이 자연스럽게 이루어져 가격을 결정하고 효율적인 재생산을 가능케 하는 경제활동의 장이다. 간혹 시장 실패로 인한 공공의 개입이 필요할 때도 있으나 이는 최소한에 그쳐야 한다.

주택경기가 불황에 빠진 것은 글로벌 경제위기에 기인한 것도 있으나, 시장의 수요 선호도와 이에 따른 합리적 공급의 부재도 큰 몫을 차지했다고 보인다.

지역(경남) 소비자의 주택선호도(유형, 면적, 점유)는 아파트이며 소형임대이다. 소비자의 주거선호도가 공동주택(아파트)에 있다면, 차라리 이에 순응하여 신규 공급 택지의 단독주택지 비율을 줄이거나, 일단의 단독주택지의 구획을 정해, 건폐율을 낮추면서 용적률은 유지하되 고층화를 유도하는 대규모 재개발이나 블록별 건축 방식의 도입 등이 바람직하지 않을까 싶다.

도심지 고가 아파트 또한 여러 도시가 안고 있는 큰 숙제이다. 소비자의 선호도가 높고, 주택가격 상승의 완충 역할을 해온 임대아파트는 국민주택기금운용의 보수성, 임대보증금 상한, 사업기간의 장기화, 분양 전환 절차의 경직성 등 여러 가지 규제에 얽매여 정작 소비자가 원하는 지역에서의 공급은 불가능한 경우가 많다.

이중삼중의 검증 절차를 거치는 각종 승인제도와 규제를 과감히 축소하여, 임대사업자의 사업 추진 일정 및 절차를 단축시켜 주어야 한다. 현재 시행되고 있는 수요자 위주의 임대주택 정책을 공급자 위주의 임대주택 정책으로 개선하여야 주거 안정과 주택가격 상승의 완충 역할을 할 수 있는 원활한 임대주택 공급이 이루어질 것이다. 공급 위주의 정책에 따라 일정 비율 발생할 수 있는 시장 실패(미분양, 부도 등)는 공적부분(주공 등)이 인수하여 시장 실패를 보완해 주어야 한다.

특히 정책적 측면에서 도심의 중소형 임대아파트 공급을 늘려야 할 필요가 있다. 창원지역을 예로 들면 반송주공, 명곡주공, 외동1,2차 등 도심지의 많은 소형아파트들이 재건축으로 없어지고, 중대형 아파트들이 들어서고 있다.

여기에 거주하던 입주자들은 외곽지역으로 이주하거나, 다세대 주택 등 열악한 주거환경으로 내몰리게 된다. 이는 교통, 교육, 계층 문제 등 많은 사회적 비용을 유발시킨다.

도심의 중소형 임대아파트의 공급은 도심지의 주택가격 안정과 계층 간 이질감 극복 등 사회적 갈등 해소에 큰 도움을 줄 것이다. 세상은 한데 어우러져 있을 때 이해의 폭이 넓어지고 다양한 의견의 수렴이 가능해져, 보다 발전적인 방안이 마련된다는 것을 우리는 지난 시절의 많은 경험들로 인해 충분히 배워 왔다.

주택 수요에 따른 합리적 공급에 있어 또 하나의 문제점은 공급의 편중 현상이다. 현재 우리나라의 1~2인 가구의 비중은 날로 늘어나고 있으나, 소형아파트의 비율은 점차 줄어들고 있다. 이로 인해 향후 소형 주택의 수요는 급증할 것으로 예상된다. 도시의 효율적 기능 배분을 위해서는 현재의 도심은 인구집약적 소형아파트의 비중을 늘리고, 신도시 지역이나 그린벨트 해제지역에 자연친화적 고급 주택지를 유치하여야 할 것이다. 이는 도심 선호도 현상을 완화시킬 뿐만 아니라, 지가의 평준화에 도움을 줄 것이며, 교통문제 등 사회문제를 해소시킬 수 있을 것으로 생각된다.

그리고 우월적 지위의 공공기관(주공 등)이 민간업체와 경쟁적 시장에 참여하는 것은 바람직하지 못하다. 공공부문은 대규모 자본이 투입되는 도심지의 임대주택 건설이나 미분양 주택의 매입임대, 미분양 택지의 임대주택 건설 등 시장 실패를 보완하는 역할에 주력해야 한다. 민간기업의 효율성이 제고되어야 국가적 경쟁력이 높아지며 시장의 기능이 정상화된다.

주택은 경제, 사회, 문화, 정치, 교육의 모든 요소가 고려되어야 하는 복합적인 상품이자 삶의 근거이다. 사회적 비용의 분배와 효율적인 도시 공간의 구성에 대해 공존하는 지혜를 모으는 근본적인 정책이 필요한 시기이다.

경제인 칼럼