전세사기를 막으려면 발생 요인 중 하나로 지목되는 전세자금대출(전세대출)의 보증비율을 낮출 필요가 있다는 주장이 나왔다. 현재 전세대출 보증비율은 최대 100%여서 은행이 대출을 떼일 위험이 전혀 없어 과잉대출을 부추기고 있다는 지적이다. ‘무자본 갭투자’를 막으려면 전세대출에도 총부채상환비율(DSR)을 적용할 필요가 있다는 제언도 잇따른다.

전문가들은 언발에 오줌누기식 임시방편의 대책 대신 본질적인 원인인 전세자금대출 제도를 손 볼 필요가 있다고 조언한다. 특히 주택 매매의 경우 대출 규제를 통해 수요를 관리해 왔지만 전세대출은 보증금의 최대 90%까지 받을 수 있도록 한 제도가 이번 사태를 키웠다는 것이다.

박춘성 한국금융연구원 연구위원은 지난 21일 ‘전세 제도의 거시경제적 위험과 정책과제’라는 보고서에서 이 같이 밝혔다. 전세대출 보증은 임차인이 전세대출을 은행에서 받을 때 대출 상환을 보증회사가 약속하는 것으로, 즉 차주가 대출을 갚지 못할 때 대신 갚아주겠다는 비율이 전세대출 보증 비율이다. 현재 전세대출 보증비율은 최대 100%에 이른다. 한국주택금융공사(주금공·HF)의 경우 90%이고 주택도시보증기금(HUG), 서울보증보험(SGI)은 각각 100%다. 전세대출 보증비율이 100%가 되면 가령 전세대출 1억원이 부도났을 때 보증기관이 1억원 전액을 대신 갚아준다는 얘기다. 은행은 전세대출의 경우 대부분 100%로 전세대출 보증서를 담보해 대출을 해준다.

박 연구위원은 “전세 보증이 있어 금융회사는 여신심사 유인이 약하고 임차인도 손쉽게 대출을 받는다”며 “전셋값이 상승하는 상황에서도 전세대출 수요가 증가하는 기현상이 발생한다”고 설명했다.

‘무자본 갭투자’를 막으려면 전세대출에도 건전성을 관리할 DSR을 적용할 필요가 있다는 제언 역시 잇따르고 있다. DSR은 개인이 한해 갚아야 할 대출 원리금이 연 소득에서 차지하는 비율을 뜻한다. 정부는 DSR이 일정 비율을 초과하지 않도록 대출 규제를 하고 있는데, 전세대출은 서민용 상품이란 이유로 DSR 규제에서 빠졌다.

올해 초 한국금융연구원은 ‘부동산 제도의 장기적 정비 방향에 대한 제언’ 보고서에서 “임대보증금과 전세자금대출을 DSR 산정에 포함하는 방안 등을 검토할 필요가 있다”고 밝혔다.

박성욱 금융연 선임연구위원은 최근 “부동산 급등기에 전세자금대출이 전세 수요 증가와 갭투자 확대를 통해 부동산 시장으로의 자금의 쏠림을 야기했다는 점에서 재발을 막기 위한 전세 제도의 개선이 필요하다”고 강조했다.

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정민주 기자 joo@knnews.co.kr